용적률을 더 주면 집이 더 지어진다. 그런데 늘어난 집은 누구의 몫일까.
19일 서울시 국정감사에서 이 질문이 숫자로 나왔다. 국회 국토교통위원회 장종태 더불어민주당 의원은 사업보정계수를 적용한 뒤 분양주택은 3,839가구 늘었는데 공공임대는 3,830가구 줄었다고 지적했다. 서울시는 일반분양을 늘리려고 임대를 줄이는 것이 아니라고 맞섰다.
사업보정계수, 무엇을 바꿨나
사업보정계수는 사업성이 낮은 재건축·재개발 구역의 수익성을 높이려고 허용 용적률을 올려주는 제도다. 공사비가 오르고 조합원 분담금이 불어난 구역에서 사업이 멈추지 않게 하려는 장치다.
장 의원실이 2026년 8월 기준 보정계수가 적용된 78곳의 세대 구성을 분석했더니 분양주택 비율은 81.6%에서 84.9%로 올랐다. 공공임대 비율은 18.4%에서 15.1%로 내려갔다. 공공임대가 늘어난 구역은 한 곳도 없었다. 강북구 미아동 258 재개발 구역은 분양이 310가구 늘고 임대가 310가구 줄었고, 도봉구 방학 신동아1단지는 분양 148가구가 늘어난 만큼 공공임대가 148가구 줄었다. 이 수치는 의원실 분석이며 독립적으로 검증된 것은 아니다.
서울시의 해명, 그리고 남는 질문
서울시는 사업성을 개선해 정체된 정비사업을 정상화하고 분양과 임대 공급을 함께 확보하려는 것이라고 설명했다. 공사비 상승과 조합원 추가 분담금 때문에 사업이 중단되면 일반분양뿐 아니라 임대 공급도 막힌다는 논리다. 2031년까지 공공주택 13만 가구를 착공 기준으로 공급하겠다는 계획도 내놓았다.
두 주장은 서로 다른 시간대를 본다. 의원실은 이미 정해진 세대 구성의 변화를 보고, 서울시는 멈춰 있는 사업이 풀렸을 때의 총공급을 본다. 미아동 사례처럼 늘어난 세대가 전부 분양으로, 줄어든 세대가 전부 임대로 잡힌 구조라면 용적률 인센티브가 분양 쪽에만 쌓인다는 비판을 피하기 어렵다. 반대로 사업이 아예 서지 않으면 임대도 0이라는 서울시의 항변도 가볍지 않다.
결국 쟁점은 인센티브를 줄 때 임대 몫을 어떻게 지키느냐다. 사업보정계수는 사업성이 낮은 구역을 위한 장치다. 시공사 경쟁이 붙는 대형 구역과는 사정이 다르다. 공사비 검증 문제를 다룬 공사비 검증 건너뛴 재건축·재개발 138곳, 16곳 특별점검에서 보듯, 정비사업의 사업성은 공사비와 분담금이 함께 흔들리고 있다. 보정계수 적용 구역의 임대 비율이 어디까지 내려갈지는 다음 국감과 서울시 자료에서 다시 확인될 것이다.
이 기사는 아래 원문 보도를 참고해 PHM ZINE이 새로 작성한 기사입니다. 사진과 자세한 내용은 원문에서 확인할 수 있습니다.
