재건축 아파트를 새로 짓는 데 드는 돈은 공사비와 분담금만이 아니다. 집값이 오른 몫의 일부를 국가가 거둬 가는 재건축초과이익환수제(재초환)라는 또 하나의 청구서가 있다. 서울 강남구 은마아파트 조합이 이번 주 그 예정액 통지서를 받았다.
은마아파트 재초환 4억 6,334만 원, 단지 전체 2조 원
강남구청이 이번 주 은마아파트 재건축조합에 재건축부담금 예정액을 통지했다. 조합원 1인당 평균 4억 6,334만 원, 단지 전체로는 약 2조 44억 원이다. 은마는 지난 7월 사업시행계획인가를 받으면서 예정액 산정 대상에 들어갔다.
사업 규모도 크다. 현재 4,424가구인 단지를 지하 6층~지상 49층, 29개 동 5,850세대로 다시 짓는다. 여기에는 공공임대 909세대와 공공분양 195세대가 포함된다.
다만 이 금액은 확정액이 아니다. 준공 뒤 실제 사업비와 주택가격을 반영해 최종 결정된다. 조합원이 시공비 외에 따로 내는 추가 분담금과도 별개의 돈이다.
재초환이 거둬 가는 것은 어떤 이익인가
재초환은 2006년 도입됐다. 재건축으로 불어난 이익에서 정상적인 집값 상승분과 공사비 같은 개발 비용을 뺀 나머지, 곧 초과이익을 환수하는 제도다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8,000만 원을 넘으면 구간별로 10~50%의 누진세율이 붙는다.
반포현대 통지 예정, 폐지 요구도 커진다
통지는 은마에서 끝나지 않는다. 서초구는 9일 반포현대 재건축조합(현 반포센트레빌아스테리움)에 사전통지를 할 예정이다. 이 단지의 조합원당 평균 부담금은 2억 2,000만 원대로 거론된다. 사전통지 뒤 조합이 의견을 내고 추가 검토를 거쳐 최종 부과액이 정해진다.
반발도 거세다. 서초구는 4일 국토교통부에 재초환 폐지 건의문과 주민 탄원서를 전달했고, 전국 82개 재건축조합으로 꾸려진 전국재건축정비사업조합연대도 제도 개선과 폐지를 요구하고 있다.
정비업계는 공사비와 금융비용이 오른 상황에서 재초환 부담까지 얹히면 사업성이 나빠질 수 있다고 본다. 사업 기간이 길어질수록 조합원의 자금 부담과 불확실성이 커져 갈등이나 사업 지연으로 번질 수 있다는 지적이다. 공사비 상승이 정비사업 일정에 어떤 영향을 주는지는 앞서 소개한 〈용산 한강로 재개발 시공사에 현대건설, 공사비 5,990억〉에서도 확인된다.
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