층수는 늘 숫자로 먼저 읽히지만, 정비계획의 승부는 땅의 용도지역에서 갈린다. 서울시가 21일 도시계획위원회에서 통과시킨 5건 가운데 강북구 미아동 재개발이 눈에 띄는 이유다. 미아동 75번지 일대는 강북 지역 주택정비형 재개발구역으로는 처음으로 준주거지역 상향을 적용받았다.
서울시는 21일 제17차 도시계획위원회와 제12차 신속통합기획 수권분과위원회를 열어 5개 정비사업의 정비계획안을 수정가결했다고 22일 밝혔다. 미아동 외에 수유동 삼양역세권, 노원구 상계한신 1·2차, 마포구 신촌 일대가 포함됐다.
준주거 상향이 만든 계획용적률 346%
미아동 75번지는 지하철 4호선 미아사거리역과 가까운데도 1960년대부터 형성된 저층 노후 주택가가 그대로 남아 있던 곳이다. 지난해 2월 신속통합기획 후보지로 선정됐고, 올해 3월 마련된 가이드라인을 반영해 계획을 다시 짰다. 기존 제2종 일반주거지역 등을 제3종 일반주거와 준주거지역으로 통합·상향했고, ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’의 사업성 보정계수 1.8을 적용해 허용용적률을 210%에서 246%로 올렸다.
계획용적률은 346%다. 최고 45층에 공공주택 312세대를 포함해 총 1,577세대를 공급한다. 올해 4월 허용용적률 인센티브에 새로 들어간 세대분리형 주택 15세대도 포함됐다. 부모와 자녀가 한 주택에 살면서 출입문과 주방, 거실을 나눠 쓰는 구조로, 부모 부양과 육아를 염두에 둔 유형이다.
높이는 주변 여건에 따라 나눴다. 미아사거리역 쪽에는 45층 주거동을 세우고, 송중초등학교 쪽은 중·저층으로 낮춰 일조와 개방감을 챙겼다. 지형 단차를 이용한 테라스하우스도 섞는다. 고층을 한쪽에 모으고 학교 쪽으로 갈수록 매스를 낮추는 전형적인 계단식 매스 구성이다. 남측 오패산로30길에는 폭 10m 건축한계선 공간을 공공녹지로 두고, 북측 오현로는 20.5m에서 23.5m로, 동측 오패산로는 15m에서 19.5m로 넓힌다.
삼양역세권부터 신촌까지, 나머지 4건
수유동 58-9 일대 삼양역세권은 구역 면적 2만 1,100.5m²에 지하 4층~지상 최고 36층, 높이 120m 이하 아파트 6개 동이 들어선다. 총 828세대 가운데 민간분양이 527세대, 재개발 의무임대가 62세대, 장기전세주택이 239세대다. 장기전세의 절반은 신혼부부용 ‘미리내집’으로 공급한다. 건축한계선은 3~7m로 두고, 남북 도로는 폭 5~6m에서 8m로, 수유초 통학로 보도는 3m로 넓힌다.
노원구 상계동은 한신1차(상계동 135번지, 5개 동 560세대)와 한신2차(상계동 451번지, 8개 동 580세대)가 각각 별도 안건으로 통과했다. 합치면 1,140세대, 최고 35층, 용적률 300% 이하다. 준공 35년이 넘은 두 단지에는 허용용적률 완화와 사업성 보정계수 2.0이 적용됐다. 수락산을 바라보는 통경축을 단지 안에 확보하고, 상계한신3차와 높이·외관을 맞추도록 계획했다.
마포구 노고산동 106-9 일대 신촌지역 마포4구역 9지구는 용적률 1,120%, 높이 170m 이하로 지상 49층, 공동주택 383세대를 짓는다. 기존 1인 가구 중심의 전용 49m² 위주 계획에서 전용 59m²와 84m² 이상까지 주택형을 넓혔다. 공공기여로는 노후 신촌역사 환경개선에 약 73억 원을 내고, 건물 2·3층에 연면적 약 1,662m² 규모의 마포 청소년상담복지센터를 들인다. 백범로2길과 서강로20길을 각각 4m, 2m 넓히고 전신주 19주를 지중화한다.
높이를 얻은 대가로 내놓은 것들
5건을 나란히 놓으면 공식이 보인다. 준주거 상향이나 보정계수로 사업성을 끌어올려 주고, 대신 도로 확폭과 통학로, 공원, 공공주택, 청소년시설 같은 공공 몫을 얹는 구조다. 높아진 층수만큼 도시가 감당해야 할 부담도 함께 계획안에 적힌 셈이다. 서울시가 정비 속도를 높이려는 흐름은 앞서 소개한 〈모아타운 착공까지 6년→4.5년, 서울시 모아통합기획 후보지 공모〉에서도 이어졌다.
다만 정비계획 통과는 조합설립과 사업시행인가, 관리처분으로 이어지는 긴 절차의 한 단계다. 공개된 조감도도 계획 단계의 예시여서 실제 배치와 외관은 이후 인허가 과정에서 달라질 수 있다.
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출처 : 서울아파트신문 — 미아동 45층·신촌 49층… 서울 정비사업 5건, 3548세대 공급 추진 / 뉴스1 — 삼양역세권 수유동에 최고 36층 828가구…정비계획 수정가결 / 와이드경제 — 미아사거리역 일대 확 바뀐다…최고 45층·1577가구 대단지 조성
