재개발 공사비가 비싸다는 말은 흔히 강남 얘기로 들렸다. 이번 숫자는 그 통념을 깬다. 서울시가 서울시의회 오천진 의원에게 제출한 자료에 따르면 최근 5년간 서울 재개발·재건축 사업장 73곳의 공사비는 평균 59.1% 올랐다.
강남과 비강남의 격차는 6.4%포인트뿐
강남·서초·송파 3구 19곳의 평균 상승률은 63.9%, 나머지 54곳은 57.5%였다. 격차가 6.4%포인트에 그친다. 사업 유형별로는 재건축이 68.4%, 재개발이 51.5% 올랐다.
조합원 1인이 떠안을 추가 부담을 공사비 증액분으로 단순 계산하면 평균 3억 2,000만 원이다. 강남3구는 4억 1,000만 원, 비강남권도 3억 원이다. 가장 큰 곳은 동작구 노량진2구역으로 10억 3,000만 원이다. 성북구 장위10구역이 9억 9,000만 원, 강남구 구마을3지구와 은평구 역촌1구역이 각각 9억 6,000만 원으로 뒤를 이었다. 상위 10곳 중 절반이 비강남권이다. 다만 일반분양 수익 등은 반영하지 않은 숫자여서 실제 분담금 증가액과는 차이가 있다.
원자재만 오른 게 아니다, 설계 변경이 만든 청구서
증액 사유를 중복 집계하면 물가·원자재 상승이 59곳으로 가장 많았다. 그런데 설계·연면적·용도 변경이 49곳, 마감재·인테리어 변경이 48곳으로 바짝 따라붙는다. 공사기간 연장과 추가 인력·장비 투입을 든 곳은 24곳이다. 주 52시간제, 토요휴무제, 중대재해처벌법에 따른 안전기준 강화, 건설노조·화물연대 파업을 증액 사유로 적은 사업장도 있다.
한 건설사 관계자는 비강남권에 오래전 낮은 단가로 계약했다가 사업이 길게 지연된 곳이 많다고 짚었다. 그 사이 입주민이 기대하는 커뮤니티 시설과 마감 수준, 브랜드 등급이 함께 올라갔다는 설명이다. 사업이 늦어질수록 공사비가 오르고, 오른 비용이 다시 사업을 늦추는 구조다.
분양가 역전, 공급 속도에 걸림돌 되나
분양가에서도 같은 흐름이 보인다. 노량진2구역 ‘드파인 아르티아’는 지난 6월 3.3m²당 평균 7,072만 원에 분양했고 전용 84m² 최고가는 27억 6,000만 원이었다. 5월 분양한 동작구 흑석11구역 ‘써밋 더힐’은 3.3m²당 8,540만 원으로 서초구 ‘아크로 드 서초'(7,814만 원)를 웃돌았다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 9월 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3m²당 6,287만 원으로, 5개월 연속 6,000만 원대다.
딜레마는 분명하다. 공사비 인상분을 분양가에 얹으면 주변 시세를 자극하고, 얹지 못하면 사업성이 무너져 조합원 분담금이 커진다. 강남권은 높은 분양가로 어느 정도 흡수할 수 있지만 비강남권은 여력이 작다. 정부가 용적률 상향 같은 인센티브로 정비사업을 독려해도 사업성이 받쳐주지 않으면 착공으로 이어지기 어렵다는 지적이 나오는 이유다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 공사비 검증위원회가 적정 공사비를 제시해도 시공사가 그 가격에 못 짓겠다고 하면 방법이 없다고 말했다. 그는 노동 규제에 따른 간접공사비 부담을 줄이고 이주비·중도금 대출 규제를 풀어 금융비용을 낮추는 쪽이 현실적이라고 봤다.
앞서 삼성물산 목동13단지 시공권 수주에서도 확인됐듯, 대형 재건축은 시공사가 정해지는 순간부터 공사비가 최대 쟁점이 된다. 이번 집계는 그 쟁점이 서울 전역으로 번졌다는 걸 숫자로 보여준다.
이 기사는 아래 원문 보도를 참고해 PHM ZINE이 새로 작성한 기사입니다. 사진과 자세한 내용은 원문에서 확인할 수 있습니다.
