집을 못 사는 이유가 분양가 자체일 때도 있지만, 한 번에 내야 하는 목돈일 때도 많다. 그 목돈을 시간으로 나눠 내는 공공분양 모델이 처음 현실이 된다. 국토교통부는 11월 4일 오는 12월 경기 고양창릉 S-2블록 1,057세대 가운데 284세대를 지분적립형 공공분양주택으로 공급한다고 밝혔다.
분양가의 25%만 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 나눠 사는 방식이다. 아직 모아둔 자산은 적지만 앞으로 구입 여력이 나아질 청년층 등 실수요자를 겨냥해 LH 공공분양에 단계적으로 넓혀 간다.
25%로 입주하고 20년에 걸쳐 지분을 채운다
구조는 단순하다. 수분양자는 입주할 때까지 분양가의 25%에 해당하는 지분만 취득한다. 이후 4년마다 5회에 걸쳐 15%씩 남은 지분을 사들이는데, 25%에 15%씩 다섯 번을 더하면 100%가 되고 마지막 취득까지 20년이 걸린다. 회차마다 지분은 반드시 취득해야 하지만 경제 사정을 고려해 최대 1년까지 미룰 수 있다.
아직 사지 않은 지분은 빌려 쓰는 셈이다. 미취득 지분에는 주변 전세 시세의 90% 수준으로 사업자에게 임대료를 낸다. 집의 일부는 소유하고 나머지는 임차하는, 소유와 임대의 중간 형태다.
수도권 기준 초기 자금은 1억 2,800만 원
국토부가 기준으로 든 값은 수도권 평균 공공분양가 5억 1,000만 원(전용 55m²)이다. 이 경우 지분적립형의 초기 지분 취득 비용은 25%인 1억 2,800만 원이다. 검토 중인 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용하면 초기에 필요한 돈은 7,700만 원으로 줄어든다.
월 부담도 국토부가 예시를 냈다. 주변 전세 시세를 4억 원으로 가정할 때 미취득 지분의 임대료를 전부 월세로 내면 매달 79만 원이다. 같은 전세가를 보증금 1억 3,000만 원짜리 월세로 바꾸면 월 124만 원 수준이어서, 주변 임차인보다 낮은 비용으로 더 안정적으로 살 수 있다는 것이 국토부 설명이다.
이익공유형Ⅱ는 법 개정이 먼저다
함께 도입하는 이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%(한도 5억 원)를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받는 방식이다. 대출을 제외한 초기 필요 자금은 분양가의 30%인 1억 5,300만 원이다. 금리는 대출 실행 시점의 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p 낮고, 우대금리는 최대 0.5%p까지 얹는다. 다만 하한은 정책대출 최저 금리(현재 1.2%)다.
집값이 오르면 그 차익은 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 나눈다. 기존 이익공유형(나눔형)이 공공환매만 가능했던 것과 달리 시장에 자유롭게 팔 수 있고, 팔지 않아도 대출을 갚으면 정산 의무를 끝낼 수 있다. 다만 아직 법적 근거가 없어 공공주택 특별법령 개정이 먼저 필요하다. 국토부는 이를 신속히 추진하겠다는 입장이다.
연내 발표 예정인 LH의 내년 분양계획에는 부담 가능한 공공분양주택으로 내놓을 단지도 포함된다. 공급 방식을 넓히려는 제도 움직임은 앞서 소개한 〈다가구 3층에서 4층으로, 30년 묶인 빌라 면적 1,000m² 풀렸다〉에서도 확인된다.
이 기사는 아래 원문 보도를 참고해 PHM ZINE이 새로 작성한 기사입니다. 사진과 자세한 내용은 원문에서 확인할 수 있습니다.
