서울 주요 재건축 단지를 중심으로 추가 분담금 부담이 가파르게 늘고 있다. 사업 초기 수천만원 수준으로 예상됐던 분담금이 관리처분계획 단계에서 수억원대로 치솟는 사례가 이어지면서, 공사비 상승과 금융비용 증가의 여파가 조합원에게 그대로 넘어가는 모양새다. 일부 단지에서는 새 아파트를 받는 것이 오히려 손해가 되는 이른바 ‘분담금 역전 현상’까지 거론되며 입주권을 포기하는 사례도 나온다.
분담금은 조합원이 새로 분양받는 아파트의 조합원 분양가에서 기존 자산 인정액인 권리가액을 뺀 금액으로 산정된다. 문제는 사업 진행 과정에서 시공사의 공사비 인상, 금리 상승에 따른 금융비용 증가, 잦은 설계 변경 등으로 총사업비가 불어날 때 발생한다. 총사업비가 늘면 비례율이 떨어지고 조합원의 권리가액도 줄어드는데, 그 차액이 고스란히 추가 분담금으로 전가되는 구조다.
법무법인 대륜의 선유주 변호사는 머니투데이와의 인터뷰에서 “분담금 분쟁은 관리처분계획의 타당성과 사업비 산정 과정의 적법성 문제와 직결되는 경우가 많다”며 “막대한 분담금 고지서를 받기 전, 초기 단계에서 관련 법적 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요하다”고 말했다.
핵심은 추가 분담금 납부의무가 언제 확정되느냐다. 판례는 조합원에게 납부의무가 확정적으로 발생하려면 관리처분계획 변경 인가가 있거나, 최소한 조합원 총회에서 정비사업비의 조합원별 분담내역에 대한 의결이 명시적으로 있어야 한다고 보고 있다. 도시 및 주거환경정비법은 ‘정비사업비의 조합원별 분담내역’과 관리처분계획의 수립·변경을 모두 총회 의결사항으로 규정한다. 관리처분계획 변경을 위한 총회에는 조합원의 20% 이상이 직접 출석해야 하고, 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요하다.
공사비 검증 제도도 확인 대상이다. 조합원 5분의 1 이상이 요청하거나, 공사비 증액 비율이 사업시행계획인가 이전 시공자 선정의 경우 10% 이상, 이후 선정의 경우 5% 이상인 때에는 한국부동산원 등 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 의무적으로 요청해야 한다. 공사비 산정의 적정성을 객관적으로 따져볼 수 있는 사실상의 방어 절차다.
다만 무조건 납부를 거부하는 것도 위험하다. 분담금을 연체하면 연체이자가 붙고 이주비·중도금 대출이 제한될 수 있으며, 미납이 길어지면 조합 정관에 따라 조합원 자격 상실이나 분양계약 해지 절차로 이어져 최악의 경우 현금청산 대상이 될 수 있다. 선 변호사는 자금 조달 방안과 권리 보호 방안을 초기부터 함께 검토할 것을 권했다.
절차에 하자가 있다면 다툴 여지는 있다. 관리처분계획 변경 인가나 조합원별 분담내역에 대한 총회 의결 없이 징수된 추가 분담금은 법률상 원인 없는 이득으로 부당이득반환 청구의 대상이 된다. 총회 의결이나 공사비 검증 등 법정 절차에 하자가 있으면 총회결의 무효확인소송을, 관리처분계획 변경 인가가 고시된 경우에는 취소·무효확인소송을 검토할 수 있다. 취소소송은 인가 고시일로부터 90일 이내에 제기해야 한다.
이 기사는 아래 원문 보도를 참고해 PHM ZINE이 새로 작성한 기사입니다. 사진과 자세한 내용은 원문에서 확인할 수 있습니다.
