신축시 반드시 오가는 용어로 건폐율, 용적률, 연면적이 있다. 땅이 있다고 원하는 층수의 건물을 지을 수 있는 것은 아니다. 집을 짓는 것이 가능한지 아닌지, 또 가능하다면 몇층까지 가능한지 등이 이들에 의해 갈린다. 이는 건축법에 명시되어 있으며 이와 관련된 땅에 대한 정보는 토지이용계획 열람을 통해 알 수 있다.

 

토지이용규제정보시스템 : LURIS (Land Use Regulation Information System)

토지이용규제정보시스템 사이트

 

 

| 건폐율 (Building to Land Ratio)

건폐율은 건물의 그림자가 덮고 있는 대지에 대한 비율로 건축면적을 대지면적으로 나눈 퍼센트다. 건폐율은 지역별 또 용도별에 따라 90% 이하부터 20%이하까지 나뉜다.(관련지표 기사 하단)

대지면적은 일반적인 자신이 가지고 있는 부지의 면적을 가리킨다. 이때 도로폭이 이 대지면적에 포함이 되는지 그렇지 않은지 확인해봐야 한다.

건축면적은 자신이 가지고 있는 부지 중 집 건물이 들어설 부지의 크기를 말한다. 즉, 자신이 가진 부지 중 오직 건물이 지어질 면적만을 의미한다.

예를 들어, 제2종 일반주거지역에 크기가 가로, 세로가 각각 25m, 20m로 토지면적이 500㎡인 땅이 있다면 건폐율은 최대 한도는 60% 이하이다. 여기에 건물을 짓게되면 500㎡ x 0.6 = 292.5㎡로 292.5㎡의 면적만을 사용할 수 있게된다. 건폐율이 클수록 보다 많은 면적을 사용한다는 뜻이다.

 

건축물의 건축면적 산정 Ⓒ이재인

 

 

| 용적률(Floor Area Ratio)

건폐율은 건물을 지을 수 있는 땅의 단면적만 알 수 있다. 즉 몇 층까지 올릴 수 있는 입체적인 규모까지는 알 수 없다. 이처럼 집을 몇 층까지 올릴 수 있는지 가늠하는 것이 용적률이다. 용적률 또한 건폐율처럼 지역별 또 용도별에 따라 90% 이상부터 1500% 이하까지 분리한다.(관련지표 기사 하단)

국토계획법에서 용적률의 최대 한도를 규정하는 것은 지상 부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함이다. 용적률 산출 방법은 아래와 같다.

 

대지면적을 다 차지하여 1층 건물을 지으면 용적률은 100%가되며 대지면적 1/4을 차지하는 4층짜리 건물을 올려도 역시 100%가 된다. 용적률이 높을 수록 더 많은 공간을 사용할 수 있게 된다.

 

용적률의 개념 Ⓒ이재인

 

 

| 연면적 (Total Floor Area)

연면적은 부지에 들어서는 건축물의 바닥면적의 합계를 말한다. 지상층, 지하층은 물론 따로 주차장시설 까지 있다면 모두 포함한다.

예를 들어 지하1층, 지상3층으로 된 총4층의 생활시설이 있는 경우 건물 단면적이 300m2 이라면 연면적은 300×4=1,200으로 1,200m2가 된다.

용적률 산정시 적용하는 연면적에는 지하층, 주차장시설, 주민공동시설 면적을 제외한 바닥면적의 합계를 적용하고, 하나의 대지내에 2개 이상의 건축물이 있을 경우는 각동의 연면적의 합계를 적용한다.

연면적은 ‘각 층 바닥면적의 합’으로, 바닥면적 산정 시에 제외되는 부분은 용적률 산정을 위한 연면적에서도 제외된다

 

용적률 산정시의 연면적과 바닥면적 제외 부분 Ⓒ이재인

 

 

* 용도에 따른 지역별 건폐율

출처:국토계획법

 

* 용도지역에 따른 용적률 최대 한도

출처: 국토계획법

 

|Reference : 위키피디아, 네이버지식백과

 

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